Личный опытКазахстанские риелторы за рубежом: Как купить дом в США, Испании и Таиланде

Уже четыре года живу в Америке, где работаю в сфере недвижимости. Чтобы получить лицензию риелтора в США, нужно знать английский язык, пройти специальное обучение и сдать тест, причем не только на уровне школы, но и на уровне штата. Лицензию вам дадут на два года с последующим обновлением. Я выбрала два основных направления — инвестиционная и жилая недвижимость, а также работа с зарубежными инвесторами, параллельно провожу выставки в Казахстане, России и Украине.

О покупке

Прежде чем покупать недвижимость в США, лучше сначала снять жилье в этом районе и определить, нравится вам он или нет. Купить, продать, сдать или снять в аренду вам поможет агент по недвижимости, а он обязательно работает через агентство недвижимости (брокера). Система устроена таким образом, что только через брокера и юридическую компанию проходят все платежи. Лицензии агентства должны быть в публичном доступе, их всегда можно проверить.

При составлении договора внимательно читайте все, что подписываете, ведь Америка — это страна мелкого шрифта. Для жителей разных стран — разные условия при покупке. Я озвучу условия для казахстанцев. Итак, все, что вам нужно, — это загранпаспорт и выписка из банка о наличии необходимых средств. Также возможно оформление кредита. В процессе покупки вам понадобятся услуги следующих организаций: агентства недвижимости (для поиска недвижимости и сопровождения в процессе покупки), юридической компании (для оформления и проверки прав собственности), инспекторской компании (для проведения проверки состояния дома) и кредитной компании (в случае оформления ипотеки). Весь процесс в среднем занимает около месяца.

Об аренде

Более подробную информацию по посуточной аренде можно посмотреть на сайте airbnb.com. По аренде и покупке — на сайтах zillow.com, MRIShomes.com.

Например, в Балтиморе, где я живу, можно найти посуточно квартиру начиная от 70-160 долларов. В Вашингтоне квартиры, которые находятся ближе к центру, начинаются от 130- 150 долларов за сутки, целый таунхаус будет стоить больше 200 долларов. На западном побережье Сиэтла, ближе к набережной, посуточно можно снять жилье за 200-350 долларов. В Сан-Франциско стоимость аренды квартиры в пределах 160-250 долларов за сутки. Цены меняются в зависимости от сезона, американских праздников и выходных, таких как День независимости, День Благодарения. При долгосрочной аренде недвижимость сдается минимум на год, в редких случаях можно договориться с хозяином на меньший срок. Дело в том, что при выезде арендаторов здесь всегда делается ремонт, и хозяевам выгодно сдавать на большой срок. Также с вас потребуют справку с места работы с точным заработком в месяц или информацию о сумме на счету.

О мошенниках

В Америке мошенничество исключено. Покупатели здесь хорошо защищены, также как и риелторы. Здесь невозможно продать один и тот же дом. Поэтому работать через риелтора очень выгодно, так как все они дорожат своими лицензиями. Интересный факт: покупатель и продавец не встречаются в течение всего времени сделки.

О привилегиях

Часто клиенты задают мне один и тот же вопрос — дает ли покупка недвижимости в США возможность посещать эту страну в любое время, проживать на территории и работать. Отвечу, что нет, не дает. Недвижимость не гарантирует вам получения визы, права на постоянное проживание или разрешения на работу. Это просто ваше владение в другой стране, вы можете сдавать его в аренду, получать доход, при наличии визы приезжать в страну, но это не дает вам особых привилегий.

Я работаю в сфере недвижимости в Испании с 2010 года. Начинала менеджером по продажам жилых объектов от застройщика в Марбелье, затем работала риелтором в агентстве недвижимости в этой же зоне, и на данный момент занимаюсь продажами банковской недвижимости (Тенерифе, Канарские острова). Чтобы работать в этой сфере, нужно хорошо знать регион, владеть несколькими языками, понимать законы и процедуры покупки. Желательно иметь автомобиль. Специальные дипломы и лицензии не требуются.

О покупателях

Желающих приобрести недвижимость в Испании довольно много: из Англии, России, Германии, Франции, Скандинавских стран, Америки и Казахстана. Среди них — разные клиенты. Семейные пары покупают жилье для проведения отпуска, инвесторы — для дальнейшей сдачи недвижимости в аренду, VIP-клиенты — для собственного проживания или вложения инвестиций. Реже встречаются люди, которые покупают дома для их перепродажи.

О покупке недвижимости

Если вы решили приобрести жилье в Испании, для начала я советую определиться с местом. Для последующей сдачи в аренду, безусловно, нужна хорошая туристическая зона. Далее вы должны определиться, что именно вы хотите купить: апартаменты, дом или участок под застройку. Важно понимать, какое нужно количество комнат, расстояние до моря, важно ли наличие бассейна, вид на море. Чем конкретнее вы поставите задачу перед риелтором, тем быстрее и эффективнее он сможет выполнить работу.

После того как вы определились, начинается оформление документов. Для начала вы получаете в полиции регистрационный номер для иностранца (NIE) и открываете счет в банке. Далее делаете первоначальный взнос, который, как правило, не превышает 10 % от стоимости недвижимости. После этого приблизительно в течение месяца подписывается договор о купле-продаже.

Я всегда советую покупателям предварительно провести проверку недвижимости при помощи хорошего юриста, во избежание различных неприятностей в виде задолженностей, наследников, регистрационных сложностей. В Испании риелторы не занимаются этими вопросами. Кроме того, здесь можно найти юриста, который говорит на вашем родном языке и он будет присутствовать при подписании договора купли-продажи. Если вы нерезидент страны и хотите приобрести жилье с помощью ипотеки, то, предоставив документы о вашей платежеспособности в банк, сможете получить от 60 до 80 % от суммы, необходимой для покупки недвижимости. Учитывайте дополнительные расходы на нотариуса, налоги и регистрационные расходы, которые составляют 10-12 % от стоимости жилья. Услуги риелтора зачастую оплачивает продавец недвижимости.

О стоимости

Стоимость на жилье варьируется в зависимости от региона. К примеру, если мы возьмем Марбелью (популярную курортную зону Luxury), то здесь обычная двухкомнатная квартира без вида на море будет стоить от 200 тысяч евро. Самые дорогие виллы в этой зоне стоят около 20 миллионов евро и выше. Если вы берете дом для отдыха, то присмотритесь к острову Тенерифе, потому что здесь туристический сезон — круглый год, в отличие от Марбельи, где пик туристического сезона приходится на лето. В Санта-Крус-де-Тенерифе цена двухкомнатной квартиры — порядка 150 тысяч евро. Если отъехать на 50 километров от города, то можно найти от 100 тысяч евро и ниже. Критерии, которые влияют на стоимость жилья: расположение, вид на море, состояние объекта. В моей практике был случай, когда в продаже были абсолютно одинаковые квартиры по метражу и планировке, и разница между ними заключалась лишь в том, что в одной из них был вид на море, ее цена была на 100 тысяч евро дороже.

Об аренде

Средняя цена за сутки — 50-200 евро, в месяц — 500-1 000 евро (зависит от зоны, расположения и сезона). Если вы хотите снять жилье посуточно, то можете найти информацию на сайтах airbnb.com и booking.com. А если это долгосрочная аренда, то поищите варианты на специализированных испанских сайтах. В основном там предложения от агентств, иногда можно найти объявление от владельца напрямую. Их комиссия обычно составляет месячную арендную плату.

С агентствами работать надежнее и проще, так как они берут на себя оформление договора аренды. Снимая напрямую у владельца, вы снижаете свои изначальные затраты, но иногда приходится заниматься составлением договора. Вас попросят внести залог, который, как правило, приравнен к стоимости месячной арендной платы и обычно возвращается в момент расторжения договора. Основные требования к квартиросъемщику — это стабильная заработная плата или доход. Предпочтение отдают будущим жильцам, у кого постоянный рабочий контракт, а также семейным парам. Иногда требуют оплатить арендную плату на полгода вперед, потому что в Испании участились случаи мошенничества, когда деньги хозяину не выплачиваются, и дело доходит до суда.

О привилегиях

Привилегии для иностранцев, которые покупают жилье в Испании, есть. Если вы покупаете недвижимость, стоимость которой превышает 500 тысяч евро, то имеете право подавать документы для получения вида на жительство в Испании. Если же вы купили жилье за меньшую сумму, то вы тоже можете подать на ВНЖ, но в этом случае у вас потребуют дополнительные документы, подтверждающие вашу платежеспособность, для проживания в Испании.

Моя работа — это моя страсть. Однажды, находясь в отпуске, я загадала желание — найти работу в Таиланде. И уже через несколько дней меня пригласили в агентство недвижимости на собеседование, которое я успешно прошла. В глубине души точно знаю, что у каждого моего клиента есть мечта — иметь домик у моря, который будет приносить ему прибыль.

О популярных местах

Самым большим спросом на рынке недвижимости Таиланда пользуются две локации с развитой инфраструктурой не только для отдыха, но и для жизни иностранцев. Это город Паттайя и остров Пхукет. Цены на недвижимость в этих регионах рознятся. Так, остров Пхукет считается более элитным и спокойным местом, он дороже. Здесь много интернациональных детских садов и школ, а также медицинских учреждений. Паттайя же — это курорт для молодежи, и цены тут ниже.

О мошенниках

Чтобы избежать неприятностей, при покупке недвижимости за рубежом всегда обращайте внимание на то, как работает компания, в которую вы обратились. Существует ли у нее штатный юрист, запрашивает ли риелтор документы у застройщика и предоставляет ли вам. Обязательно посетите сам объект недвижимости и познакомьтесь с застройщиком. Агентства, которые дают публичные оферты, имеют свои сайты, странички в социальных сетях, офисы, штат сотрудников, и готовы с легкостью предоставить вам необходимую документацию, будут вашими большими помощниками при покупке недвижимости. И конечно же, всегда читайте документы и задавайте вопросы.

Об аренде

В Таиланде год условно делится по наплыву туристов: высокий, средний и низкий. И цены на аренду формируются исходя из этого. Так, квартира в 45 квадратных метров в июле будет стоить 30 тысяч бат в месяц, такая же квартира в январе вам обойдется в 60 тысяч бат. То же самое касается и вилл. Причем чем длиннее срок аренды жилья, тем меньшую цену вы заплатите — арендодатели делают скидки. Безопаснее снимать квартиры через компанию-посредника, с которой вы заключите договор аренды.

О стоимости

Если вы берете недвижимость с целью вложения инвестиций, и хотите на этом заработать, то я предлагаю покупать еще строящиеся объекты. Строят в Таиланде достаточно быстро. Их стоимость до сдачи в эксплуатацию возрастет не менее чем на 30 %, а инвестировать вы будете постепенно, по этапам строительства. И, конечно, для последующей сдачи в аренду советую присматривать те объекты, которые будут интересны туристам.

Цены везде разные и зависят это от многих факторов. Для примера возьмем жилье, которое расположено в пешей доступности от моря, с хорошим ремонтом, мебелью и техникой. Стоимость за квадратный метр здесь — от 75 000 до 120 000 бат. В случае когда дом приобретается для личного пользования, и вы непременно хотите эту зиму провести среди пальм под шум волны, то можете остановить выбор на рынке вторичной недвижимости, где квадратный метр стоит от 45 до 90 тысяч бат. На острове Пхукет цены на жилье растут каждый год, в связи с тем, что земель под застройку осталось всего 15 % от общей площади острова. По прогнозам экспертов, скоро будет невозможно приобрести новое жилье здесь, соответственно, и цены будут очень высокими.

О покупке недвижимости

В Таиланде существует две формы собственности на недвижимость для иностранных граждан. Freehold — владение без ограничения по времени и leasehold — владение, которое вы можете взять на 90 лет. Также они отличаются размером налоговых выплат при покупке, ежегодных налогов на недвижимость в Таиланде нет. В leasehold можно приобрести виллы. В этом случае у вас не будет арендодателя, покупатель считается собственником, и вправе продавать, делать ремонт.

Что касается квартиры, то вы можете ее приобрести как в freehold, так и в leasehold. Процедура покупки очень проста — вам понадобится только загранпаспорт. Также вы можете приобрести квартиру для своих родителей, жены или друга, но при этом оплату произвести со своего банковского счета или наличными. После оплаты покупателю выдают документ на собственность — «Чанот». Клиент не заключает никаких договоров с третьим лицом. Он покупает недвижимость напрямую у продавца, и все платежи также поступают напрямую, без посредников. Агентство, с которым вы работаете, и ваш риелтор, в частности, — это всего лишь ваши консультанты и представители перед многочисленными застройщиками и собственниками.

На что обратить внимание

Главное — это надежный застройщик. По факту крупных застройщиков здесь не так много, и они же являются управляющими компаниями своих объектов. Поэтому после того как здание вводят в эксплуатацию, застройщик никуда не исчезает, и еще многие годы будет следить за своим построенным зданием. Следующий очень важный пункт — это локация объекта. На что смотрят туристы при снятии в аренду недвижимости? Цена, близость к морю и интерьер помещения. Если рядом школа, детский сад, рынок и улица с кафе и ресторанами, да еще до пляжа один километр, то эта квартира точно принесет в будущем хорошую прибыль.